Por iProfesional – A pesar de los rumores que prometían una derogación en la Ley de Alquileres en 2021, el nuevo año comenzó sin cambios en la normativa y subas en los contratos locativos que ya superan a la inflación acumulada en un año.

Alquilar de un departamento de dos ambientes de 50 metros cuadrados (m2) cuesta, en promedio, $ 46.890, un 3,4% más respecto al mes previo. Mientras que una unidad tres ambientes de 70 m2 tiene un valor promedio de $ 65.703 por mes.

Según los datos de Zonaprop, el aumento acumulado en 2021 de los nuevos contratos es de 52,8%, un número por encima de la inflación, informó el Indec, de 50,2 por ciento entre noviembre de 2020 e igual mes de 2021.

Según los especialistas, la suba de precios se debe a un cóctel de factores, que se traduce en menor cantidad de oferta. "Hay un 15% menos de avisos que en 2020 y un 25% menos que en 2019", explican desde Zonaprop.

Precios, barrio por barrio

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un valor de $ 99.358 por mes. Le siguen Palermo ($ 53.315 ) y Núñez ($ 53.266). Cerca de la media, se encuentran Saavedra ($ 48.999), Retiro ($ 47.229), Villa Luro ($ 46.070), Parque Patricios ($ 43.870) y Boedo ($ 41.912).

En cambio, las zonas más económicas para alquilar son Monserrat ($ 39.506), Paternal ($ 38.834) y La Boca ($ 37.826).

En cuanto a aumentos, Villa Devoto, Mataderos y Villa Luro son los barrios con mayor incremento en 2021 (69,3%; 68,8%; y 65,2%, respectivamente) mientras que Paternal, Parque Chacabuco y Saavedra son los que menos subieron sus valores (33%; 43,6% y 43,5%).

Rentabilidad

Según el portal, Zonaprop la relación entre el alquiler y el precio de la propiedad sube levemente y se ubica en 3,09% anual en dólares.

De esta forma, se necesitan 32,3 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 24% menos de lo requerido en diciembre de 2020.

La zona oeste de CABA es la que tiene mayor rentabilidad promedio: un 3,3% anual, mientras que el corredor norte tiene la menor (2.8%). Por su nivel de retorno, los barrios Agronomía (3,7%) y Parque Patricios (3,6%) son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

Siguen bajando los precios de venta 

De acuerdo al informe de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en CABA es de u$s2.354 lo que refleja una disminución de un 0,5% respecto al mes pasado.

En 2021 los precios acumularon una caída de 7,5%, un descenso mayor al reflejado en 2020 (7,1%). Teniendo en cuenta los valores máximos de 2019, la baja acumulada es de un 15,9 por ciento.

Un dato curioso es que, en abril de 2018, el 90% de los barrios registraba un incremento de los valores de venta de los inmuebles. Sin embargo, actualmente, el 88% de los barrios acumula una disminución mensual de los precios.

En números, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se ubica en u$s 122.503 y uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s 174.538.

El reporte de diciembre indica que el 29% del total de los departamentos en venta fue retasado a la baja en los últimos 6 meses. "Este porcentaje demuestra tres meses seguidos en caída lo cual podría sugerir una desaceleración en el ritmo de descenso de los precios de venta", explican desde Zonaprop.

En cuanto a las operaciones de compra-venta, de acuerdo con el Colegio de Escribanos de CABA, en noviembre de 2021, el volumen de escrituras evidencia un aumento de un 13% respecto al mismo mes de 2020. Pero aún está muy por debajo del promedio histórico.

El rango de precios en CABA encuentra su valor máximo en Puerto Madero con u$s5566 el m2. Le siguen Palermo con u$s3045 y Belgrano con u$s2915. En la otra punta, el valor mínimo lo tiene Lugano: u$s1131.

Un dato a tener en cuenta es que mientras los precios de venta de las propiedades en CABA bajan (1,7%), los costos de construcción se muestran flexibles y registran una suba del 2,6% en los últimos tres meses. Actualmente, construir cuesta un 25% menos que el promedio 2012-2021.