Por Mercedes Soriano - Los alquileres subirán, por lo menos, un 84% en enero. Ese porcentaje es el aumento para quienes tengan su actualización anual este mes bajo la ley de alquileres. Fuentes del mercado dijeron, sin embargo, que los contratos que se pactan por fuera de la norma están casi duplicando su valor frente al año pasado.

Enero arranca con un mal augurio para los inquilinos argentinos: fuertes aumentos para los contratos de alquiler. Quienes hayan firmado luego de mediados de 2020, cuando se sancionó la nueva ley de alquileres, y tienen la actualización anual en base al índices para contratos de locación (ICL) tendrán que pagar incrementos de cerca de 84%.

Es decir que, si todo el año pasado pagaban –por ejemplo– $70.000 mensuales sin contar las expensas, este año superarán la barrera de las tres cifras y pasarán a abonar un alquiler de $128.735,63 por mes.

“Si te toca el aumento de alquiler en la primera quincena de enero, la suba será entre el 81,5% y el 83,5%”, detalló el economista Federico González Rouco. La actualización para fin del mismo mes ya promediará el 85%, mientras que para fines de febrero llegará a casi el 90%.

Sin embargo, la realidad del mercado indica que actualmente son muy pocos los contratos regidos por la ley de alquileres, ya que en la práctica hay muchos contratos cerrados entre conocidos y en el segmento AB [el mayor poder adquisitivo], la mayoría, en dólares.

Por fuera de la ley de alquileres, los contratos incluso superan a la inflación. Esto implica, según datos del mercado, que muchos ya ven que el valor del alquiler está cerca de duplicarse con relación a doce meses atrás. En 2022, los nuevos contratos de alquiler acumularon una suba de 98,2%, la mayor desde el inicio de la serie en 2012, según el último informe de Zonaprop. Este aumento es levemente mayor a la inflación y está significativamente por encima del ajuste de los contratos del ICL del Banco Central.

El contrato de un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires ronda los $77.899 mensuales; los dos ambientes, $92.941 y los tres, $125.664, según el último relevamiento de Zonaprop en diciembre pasado.

Puerto Madero es el barrio más caro para alquilar. Allí se pide un precio medio de $180.448 por mes. Le siguen Palermo y Núñez, con $111.656 y $106.790 respectivamente. En el extremo opuesto, los barrios más económicos son Floresta ($71.940), Liniers ($73.056) y Barracas ($73.389). En otro orden, el barrio porteño en el que los contratos registraron los mayores aumentos en el último año fueron Boedo con 131,7%; La Boca, 116,1% y Villa Crespo, 113,8%.

Respecto de la rentabilidad, Leandro Molina, director de Zonaprop, detalló que la bruta anual en dólares ronda el 4,19%. “Hoy se necesitan 23,9 años de alquiler para recuperar la inversión, 26% menos de lo re

Otro impacto al bolsillo

Además, a la hora de evaluar el presupuesto de un inquilino, se suma la incidencia en las expensas en enero por la cuota de $24.000 que recibirán los encargados de edificios a raíz del bono de $134.000 a pagar en siete tramos. Y hay que tener en cuenta la quita de subsidios a los servicios, que elevará las tarifas, según el segmento al que pertenezca cada inquilino o propietario.

A partir de la ley de alquileres, el valor de los alquileres se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato. Estos aumentos se regulan por el ICL. Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la norma 27.551, el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y los ajustes eran acordados entre las partes. Otro de los cambios fue que el mes anticipado y el depósito de garantía que deben abonar los inquilinos no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.

Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob. ar/), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”.

El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Al consultar se desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período sobre el que se pidió información. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice hoy.

Para conocer cuánto aumentará su alquiler, debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.●