Acuerdos con precios caídos, propietarios que sacaron los carteles de alquiler de sus inmuebles, precios sin control, contratos dolarizados y la amenaza latente de “oferta cero”. Este es el escenario con el que se encuentra el inquilino que hoy busca un departamento.

1 ¿Cómo cambió el escenario tras la devaluación?

El mercado de alquiler está paralizado. La semana pasada, los dueños aumentaron los valores de los alquileres de las propiedades más del 25%, pero igual prefieren dilatar la firma de los contratos. Todos buscan protegerse de la inflación “Hoy no puedo pasar una tasación de un alquiler en pesos”, afirma Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y confiesa que no recibe pedidos desde hace dos semanas.

“La ley sancionada en 2020, la falta de oferta y la inflación generaron una bomba nuclear en este mercado en el que la demanda convalida cualquier precio”, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sus relevamientos de los últimos 10 días indican que la suba interanual en los monoambientes fue de 289 por ciento y en los de dos ambientes, 250 por ciento.

Con el dólar por encima de $700, el fantasma de una hiperinflación invade el mercado. Los especialistas coinciden en que en esos escenarios las partes suelen salir de la ley y terminan cerrando acuerdos privados. “Es ilógico pensar que se seguirán rigiendo por una norma si se rompieron todas las reglas”, coinciden. Enrique Abatti, titular de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina, recuerda que en la híper de Alfonsín se renegociaron todos los contratos. “Pero había otra ley de alquileres, una de las mejores de la historia, que permitía la modificación del plazo y la relación entre el locador y el locatario tenía autonomía de la voluntad contractual”, aclara el abogado, que en escenarios como los actuales aconseja a quienes se les termina el contrato no renovarlo, sino hacer prórrogas de no más de tres meses con nuevas condiciones. Antes de las elecciones, el plazo que sugería era de un año.

2¿Cuánto cuesta un alquiler?

Hasta hace pocas semanas, alquilar un monoambiente costaba $143.825 por mes; un dos ambientes, $176.244, y un tres ambientes, $230.178, según el índice de Zonaprop, publicado a principios de agosto. Si hoy se realizara el mismo relevamiento, los números serían otros, sobre todo en un mercado con cada vez menos opciones en pesos. Hay que tener en cuenta que hasta fines de julio los alquileres que arrancaban nuevos contratos acumulaban en lo que va del año un aumento de 89,6%, un porcentaje por encima de la inflación (62,5%) y del ICL (57,3%), el índice que se utiliza para ajustar una vez al año los contratos en marcha que establece el Banco Central y cruza salarios e inflación.

3 ¿Cuánto aumentarán tras la devaluación?

“Nadie sabe qué va a pasar la semana que viene, mucho menos en dos meses”, admite el economista especializado en vivienda Federico González Rouco, quien agrega que “el impacto de la inflación de esta semana y las próximas en el ICL recién se sentirá en noviembre, mes en el que quien tenga que realizar la actualización anual sufrirá una suba de más del 130%. Es decir, el inquilino que en noviembre pasado pagaba $100.000 pasará a tener un contrato, “con suerte”, de $230.000. La buena noticia es que pagará ese monto por un año bajo la norma actual. En un contexto de inflación galopante, esto significa que “el alquiler pierde sistemáticamente contra la inflación porque en lugar de actualizarse según la realidad del momento se ajusta sobre la base de cifras de inflación y salario retrasadas”, sostiene González Rouco, autor del libro Dueños o inquilinos. Por eso, para quienes tengan que actualizar el ajuste anual hasta mediados de septiembre aún correrá el 6,3%, el número de la inflación de julio, razón por la cual aún no sentirá el cimbronazo de esta devaluación y su impacto en precios.

4 ¿Cómo impacta la devaluación en los alquileres que se pagan en dólares?

Un análisis aparte merecen quienes habían cerrado el pago del alquiler en dólares billete o en pesos al valor del MEP. “Con un aumento de más del 20 por ciento del tipo de cambio desde el viernes pasado, a los inquilinos ya les aumentó ese porcentaje en pesos en solo tres días”, analiza González Rouco.

5 ¿Es riesgoso cerrar un contrato en dólares?

El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos dos o tres años. A partir de esto, Mariano Esper, abogado especializado en el sector, hace énfasis en que “si el contrato está en dólares, el inquilino debe pagar en dólar billete o por transferencia, no el equivalente en pesos porque eso sería un contrato en pesos”. Esper da a entender que por muchas cláusulas que tenga el contrato, “no se puede impedir que el inquilino un día se presente con un abogado y litigue diciendo que se le hace imposible pagarlo, que sus ingresos son en pesos, que no tiene para comprar dólares y entonces pida que tomen en consideración la modificación del contrato”. En la misma línea, para Abatti “no se pueden hacer contratos de alquiler de vivienda en dólar billete porque no sería un contrato de locación de vivienda”.

6 ¿Quiénes fueron los ganadores de las últimas semanas?

Los menos perjudicados y hasta “beneficiados” fueron los inquilinos que cerraron un nuevo contrato en pesos la semana pasada –por tres años y que recién se actualizará en julio del año que viene–, porque lo hicieron en un país a un dólar que cotizaba a $605 y una inflación lejana a la que cerrará los próximos meses. Los otros “ganadores” fueron quienes tuvieron el ajuste anual (ICL) de sus contratos en marcha antes de las PASO porque los números de inflación y salarios que ponderó el ICL fueron de fines de mayo.

7 ¿Hay riesgo de oferta cero?

En Reporte Inmobiliario cuantifican que hoy hay menos de 700 inmuebles en oferta para alquiler convencional en la ciudad de Buenos

Aires bajo las nueva ley a tres años y en pesos. Y en un año cayó 60 por ciento esa oferta. Y todas las señales anticipan que esa baja se profundizará. “Son datos que preocupan porque la estimación es que en CABA hay 400.000 hogares inquilinos”, agrega Gómez Picasso. “Con este escenario, los propietarios que tienen sus inmuebles vacíos tomarán una actitud de esperar y ver: esperarán saber cuál es el verdadero valor del dólar tanto para vender como para alquilar”, coinciden los brokers inmobiliarios.

8 ¿Qué pasará con la rentabilidad?

Los dueños con un contrato en marcha sentirán el cimbronazo de una baja en la rentabilidad, un margen que había mejorado en los últimos meses y que en julio se ubicaba en 5,24% (bruta), según Zonaprop. El indicador se encontraba en niveles similares a los de mediados de 2017 y la estimación del relevamiento es que se necesitaban 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión, 26% menos de lo requerido un año atrás.

Igualmente, González Rouco aclara que si bien la primera sensación al ver el aumento de los alquileres es pensar que directamente mejora la rentabilidad de las propiedades, “esa cuenta de mejora de renta se hace con el valor inicial, suponiendo que el dueño siempre va a cobrar lo mismo de alquiler en términos reales. Sin embargo, a ese valor inicial de rentabilidad hay que restarle el 24% que pierde en los tres años, y la explicación es que como las alquileres se mantienen fijos durante un año –porque se actualizan en forma anual–, a medida que la inflación avanza en el año y la cuota no se actualiza, ese monto pierde la capacidad de compra y hace que los dueños cobren gradualmente menos en términos reales.

9 ¿Habrá cambios en la sesión del Congreso del próximo miércoles?

La propuesta del oficialismo plantea mantener los contratos de tres años, una actualización sobre la base del IPC y el Ripte y flexibilizar la presentación de garantías. Mientras que Juntos por el Cambio propone volver a contratos de dos años de plazo, actualizaciones y ajuste acordados entre las partes –el IPC, IPIM o el Índice de Salarios que elabora Indec o una combinación–. Dependerá de los acuerdos parlamentarios.

10 ¿ Cuál es la postura de Milei?

“Su visión es que todo es privado entonces por qué un presidente debería involucrarse en un acuerdo entre un propietario y un inquilino”, aseguran los brokers inmobiliarios, convencidos de que la postura del candidato es que no debería haber ley y que de alguna manera eliminaría el rol del Estado como ordenador. Sin embargo, trascendió que La Libertad Avanza trabaja en una nueva norma en la que las partes acuerden las condiciones de tiempo, actualización y moneda. El candidato expresó en su cuenta de Twitter que el país no necesitaba una nueva ley de alquileres y que había que eliminarla. “No hay que interferir en contratos privados, si no se seguirá perjudicando a los más vulnerables”, decía su posteo.