Por José Luis Cieri - Conseguir viviendas para alquilar se transformó en una tarea muy complicada. Cada vez más se amplia la escasez de oferta y la principal causa está asociada con el impacto que sufrió el mercado inmobiliario desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres en donde miles de propietarios decidieron dejar de alquilar sus inmuebles y los pasaron a publicar en venta o directamente los dejaron vacíos (otros prefirieron destinarlos en la locación temporaria).

Un informe privado determinó que monoambientes y departamentos de dos ambientes son los que suman la mayor escasez de oferta al cotejar la cantidad de avisos que se publicaban entre marzo de 2022 con el mes actual. En monoambientes la cantidad de unidades se desplomó un 31%, y dos ambientes, un 28%, según el análisis de Maure Inmobiliaria en base a datos obtenidos del portal Zonaprop.

Soledad Balayan, experta del sector, destacó a Infobae que “los monoambientes fueron el tipo de vivienda más afectada. Dado que siempre fue el segmento inversor el que impulsa esta oferta, la disminución en la cantidad de publicaciones se encuentra íntimamente relacionada con el desincentivo que generó la nueva normativa que rige los alquileres. Muchos pasaron a la venta donde se ve claramente un exceso de oferta”.

La cantidad de unidades más grandes en alquiler permanece estable a lo largo del tiempo

En la actualidad se estiman que hay unos 4.800 departamentos en locación en distintos barrios porteños, de los cuales sólo 710 son monoambientes y 1.239 de dos ambientes, pero el 70% son en dólares o apuntan al segmento premium.

Fuente: Maure Inmobiliaria

Podrían no encontrarse inmuebles para alquilar

Hay mucha inquietud en el segmento y algunos analistas refieren que en dos meses podría agotarse por completo la oferta de inmuebles en pesos y que no habría más que recurrir a pagar contratos en dólares o ilegales en CABA.

“Me parece que decir que la oferta será cero es muy drástico, subirán los precios aun más. Este año se cumple la finalización de los primeros contratos bajo la nueva ley (en julio próximo) y hay que ver cuantos de esos inmuebles se seguirán alquilando y cuantos no. Pero al ser un año electoral se juegan algunas variables entre ellas las expectativas de cambio de gobierno que por lo general vienen acompañadas de bajo nivel de actividad inmobiliaria”, amplió Balayan.

Fuente: Maure Inmobiliaria. Aquí se observa como cayó la oferta de alquileres y cómo creció la de inmuebles en venta

En años electorales aumenta la incertidumbre y es posible que algunos prefieran esperar a tomar una decisión con la esperanza de que haya cambios en la ley, sin embargo, eso pareciera poco factible en 2023. Esa promesa se hizo a fines de 2021 y no prosperó. No hay consenso político ni para derogación y modificación de la ley en el corto plazo.

Fabricio Seiguer, un inmobiliario de la zona sur de la ciudad, dijo a Infobae que es vital al menos modificar el método de ajuste. “Creo que lo ideal serían que las partes vuelvan a fijar el costo del alquiler y se hagan ajustes semestrales en donde la inflación impactaría menos en el aumento. Sería un paliativo y un motivo para que muchos dueños vuelvan a publicar su vivienda en alquiler”.

Este reclamo va en línea con otros que han hecho las cámaras sectoriales ante el Gobierno y el Congreso nacional, y por ahora todo está cajoneado.

La demanda supera ampliamente la oferta. “Se puede decir que casi no es necesario publicar una propiedad en los barrios donde los valores no son tan altos, porque se alquila rápidamente entre los interesados que integran una larga lista de espera que tienen en su poder tanto los matriculados cómo algunas desarrolladoras del sector”, dijo Seiguer.

Cuanto tardan en alquilarse

Los departamentos de dos ambientes bien ubicados se alquilan entre $110.000 y $120.000, dependiendo del estado de la propiedad, su ubicación y el monto de las expensas. El promedio de los 3 ambientes puede llegar a superar 160.000 pesos.

Los departamentos de dos ambientes tampoco son fáciles de hallar para alquilar

Balayan amplió que también “están quienes necesitan mudarse de forma inmediata y están atentos a lo que va ingresando y las decisiones se resuelven rápidamente por temor a perderse el departamento”.

Pero mucha gente desesperada termina pagando lo que le piden sin poder negociar nada.

“Hace unos días colocamos un cartel en un edificio ubicado en la Avenida Montes de Oca al 1.000 en Barracas, y en dos horas tuvimos que quitarlo porque el departamento de tres ambientes se alquiló al instante a una familia con dos hijas”, destacó Seiguer.

Sugerencia para inquilinos

Por un lado están quienes ya se encuentran alquilando hace varios años con contratos vigentes que son los más beneficiados. Sin embargo, los que inician una búsqueda por primera vez se encuentran mucho más perjudicados porque se enfrentan con valores mucho más altos y donde deben pagar por contratos que subieron más de un 110% entre febrero de 2022 y 2023.

Para quienes ya tienen contrato y tiene buen vínculo con su locador lo ideal es que intenten llegar a un buen acuerdo para prorrogar el contrato, que sea beneficioso para ambas partes ya que en esos casos los precios de los alquileres suelen ser un poco más bajos que los del mercado en general.

Balayan, aconsejó que “para quienes inician la búsqueda por primera vez la situación es muy crítica porque hay poco para elegir a precios muy altos. Suscribirse a sistema de alertas de los buscadores es una buen idea para estar atentos a nuevos ingresos. Tener escaneados y en PDF toda la documentación necesaria para avanzar con una reserva en cuanto se decidan también ayuda: recibos de sueldo, el título de garantía o la pre-aprobación de fianza o seguro de caución de alquiler”.